東京23区の新築分譲マンション平均価格は、前年比21.8％増の1億3,613万円と急騰し、3年連続の1億円超えになったのをご存知でしょうか？

一方で、埼玉県の新築戸建ては、前年比15.8％増の6,420万円。

つまり、同じインフレ・金利上昇の影響を受けながらも、マンションと戸建ては全く異なる価格推移を示しているのです。

この記事では、分譲マンション vs 分譲戸建ての価格上昇を比較し、今こそ戸建てが選ばれる理由を、データから明らかにします。

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マンション価格はなぜこんなに上がった？

供給不足が価格を押し上げている

2025年通年のマンション平均価格が前年比17.2％増の9,182万円となり、ついに9,000万円の大台を突破した。特に東京23区の新築マンションの平均価格は前年比21.8％上昇の1億3,613万円となり、3年連続で1億円を超える「超高値圏」が定着している。

これを可能にしたのが、供給量の劇的な減少です。

過去の最多発売戸数は1994年度の18万8,343戸と、およそ30年間で新築マンションの供給数は3分の1に減少しており、需要が供給を大きく上回っているのです。

高級物件が全体の平均を押し上げている

ただし、注目すべき点があります。

東京都下は6,823万円、神奈川県は7,481万円、埼玉県は6,306万円、千葉県は5,842万円と、東京23区とそれ以外の価格格差は圧倒的です。

つまり、東京23区の億超えマンションが全体平均を大きく引き上げているのであり、郊外のマンション購入層は東京23区の価格高騰にはついていけなくなりつつあるのです。

価格上昇が著しい「東京23区」での購入が減少している。2023年では35.0％だったが、2024年には28.3％に下がった—つまり、実需層（本当に住む人）が東京23区から郊外へシフトし始めているということです。

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一方、分譲戸建ては相対的に「割安感」が出ている

マンションとの価格差が明らかに

同じインフレ・建築費上昇の環境下でも、戸建ての価格上昇率はマンションほど急激ではありません。

埼玉県は前年比15.8％増の6,420万円に対し、マンションの平均上昇率が17～21%に達しています。

つまり、マンション価格が急速に上昇する中で、戸建ては相対的に割安感が増しているのです。

戸建てが選ばれ始めている理由

実際、東京23区からの転出が増えている背景には、「買える住まい」の選択肢が郊外の戸建てにシフトしているという現実があります。

2015年と2024年とで0～14歳の人口移動をみると、足元では東京23区からの人口流出が増えている一方、東京都の23区外や千葉県への流入が拡大していることがわかる。

子育て世帯が東京23区を離れる理由の一つが、**「同じ予算なら、郊外の新築戸建ての方が、広くて、庭もあって、子育てしやすい」**という判断なのです。

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マンションと戸建ての「本当の違い」

マンション：供給減 × 投資需要 = 高騰が止まらない

市場には希少性の高い都心立地の供給が増えたため、その点も販売価格の上昇要因になっている。しかし、価格の上昇にもかかわらず最近の市場では、売れ行きの悪い物件はあまり見かけなくなり、市場全体で見れば好調さを感じられる状態といえるようです。

つまり、マンションの高騰は「投資家」「海外富裕層」「資産運用目的」の買い手によって支えられているのです。

戸建て：実需 × 「本当に住みたい家」= 落ち着いた価格推移

一方、戸建てを買う人は、ほぼ全員が**「自分たちが住む家」として購入**しています。

投資目的やポートフォリオ効果を狙う買い手が少ないため、新築価格が上昇するにつれて相対的な割安感から注目されやすくなります。立地がよく管理状態のよい中古物件は、新築よりも手頃な価格で購入できる可能性がありますという流れに自然に移行しているのです。

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埼玉県の分譲戸建てが「今こそ買い時」と言える理由

1. マンションとの価格差が最大の今が、最後の購入チャンスかもしれない

埼玉県の分譲戸建てが平均6,420万円に対し、同じエリアのマンションは高騰を続けています。

この「価格差」が縮まる可能性は十分あります。なぜなら：

• 建築費の上昇は戸建てにも及ぶ
• インフレが続く限り、戸建ても価格上昇の圧力を受ける
• 実需層の「郊外戸建てシフト」が進めば、供給が減少し価格が上昇する可能性

つまり、今の「割安感」は永遠ではないのです。

2. インフレ時代に強い資産

インフレが進む時代に、戸建ては「土地 + 建物」という実物資産です。

インフレが進むと、木材や鉄骨といった建築資材の価格や、建設作業員の人件費が上昇します。一般財団法人建設物価調査会のデータでは、2015年を100とした建設総合指数は2025年に141.9まで上昇しました。

つまり、今購入する戸建ての価値は、インフレが進むほど相対的に高くなるのです。

固定金利のローンを組めば、毎月の返済額は変わらないまま、インフレによる実質負担は軽くなります。

3. マンションにない「自由度」がある

マンションは、管理費・修繕積立金・各種規約による制約があります。

一方、戸建ては：

• リノベーション・DIYの自由度が高い
• 庭・外構を自分好みにカスタマイズできる
• 子どもが遊べるスペースがある
• テレワークスペースを自由に作れる

インフレ時代のテレワーク生活では、この「自由度」の価値が高まっています。

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マンションを選ぶ人と戸建てを選ぶ人の違い

マンション購入層の変化

購入価格が「6000万円以上」の価格帯となる割合が50.6％を占めるほどになり、2023年の40.7％から大幅に増加した。加えて、住宅ローンで「世帯主と配偶者のペアローン」の割合が増加している。

つまり、マンション購入層は「共働きで年収が高い世帯」に限定されてきているのです。

戸建て購入層の「合理的な選択」

一方、戸建てを選ぶ層は：

• 同じ予算で、より広い住まいを求める
• 子育てしやすい環境を重視する
• インフレ時代に「実物資産」を持ちたい
• 自分たちのペースで暮らしたい

こうした実需層の判断が、マンションから戸建てへのシフトを生んでいるのです。

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東武東上線エリアの分譲戸建てが選ばれている理由

東武東上線は、埼玉県の戸建て市場の中心的なエリアです。

理由は：

• 都心へのアクセス：池袋方面への通勤が無理なく続けられる
• 相対的な割安感：東京23区マンションの1/2以下の価格
• 子育て環境：公園・学校・病院が充実
• テレワーク適応性：駅近でありながら、静かな住環境

つまり、マンションの高騰を受けて、実需層が「東武東上線の新築戸建て」に流れているのです。

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まとめ｜マンションと戸建ての選択は「時代の転換点」

これまで市場を支えてきた高年収の共働き夫婦（パワーカップル）でも、金利上昇の影響などで、新築マンションの平均価格が1億円を超える現在の価格水準では、手が届きにくくなっています。

分譲マンション市場の高騰は、実は「一部の富裕層向け市場」への転換を意味しています。

一方、埼玉県の分譲戸建ては：

1. 価格が合理的
   マンションの1/2～2/3の価格で、広い住まいが手に入る

2. インフレに強い
   実物資産として、価値が維持される

3. 子育て・テレワークに適している
   今の暮らし方に合う

東武東上線エリアの新築戸建ても、マンションの高騰を受けて、今こそが購入の最後のチャンスかもしれません。

親世代は「マンションが資産」と考えるかもしれませんが、今の時代は「実物資産としての戸建て」の価値が見直されているのです。

私たちも、マンションと戸建ての選択を迷っている方に向けて、家族のライフステージとライフプランに合った選択をお手伝いしてまいります。