前回までは住宅ローンの【変動金利】について解説してきましたが、今回からは住宅ローンの【固定金利】のお話をしていきます。

◆固定金利にも種類がある！

住宅ローンの【固定金利】には、種類があることをご存じでしょうか？

借りている間ずっと金利を固定する《全期間固定金利型》と、数年間だけ金利を固定する《固定期間選択型（特約型）》の2種類があります。

《全期間固定金利型》

返済が終わるまでの間、金利が一定で月々の返済額が変わらない借入方法で、フラット35などがこのタイプになります。

将来、確実に大きく金利が上昇すると考えている方や、景気の影響を受けにくい業態にお勤めの方に向いています。

《固定期間選択型》

金融機関によって、固定期間は変わりますが、2年・3年・5年・10年など一定期間だけ金利を固定する借入方法です。選択した期間が終了した場合は、再度、期間を選択することもできますし、何も手続きを行わないと、固定期間満了後は自動的に変動金利に移行されます。

近い将来のライフプランが定まっている方や、退職が近く借り入れ年数が短い方などに向いています。

お勤め先や、ご年齢、考え方、ライフスタイルによって、選ぶべき金利の種類が変わります。

どの金利を選択することが、自分にとっていいことなのかも、考えてみてください。

「どれを選んだら良いか分からない・・・」という場合は、お気軽にご相談ください。

変動金利編の3回目の投稿です。

◆下がり続けている変動金利

住宅ローンの基本！【変動金利（その1）】では、変動金利は20年間ほとんど変動していないとお話ししましたが、実際に借りる時の金利（実行金利）は下がり続けているんです。

それは《金利優遇》という制度があるからです。

過去20年間ほとんど変わっていない変動金利は《基準金利》や《標準金利》と呼ばれていて、変動金利の定価だと思ってください。

実際に借りる時には、定価では借りません。

金融機関はお客様に住宅ローンを使って貰おうと様々なサービスを行い、他の金融機関と差別化を図っています。その一つが金利の割引で《金利優遇》と呼びます。

20年前は基準金利2.475%から、金利優遇（割引）は0.3％～0.5％程度で実際に借りる時の金利は2％前後だったと記憶しています。

その後、金融機関はリーマンショックなどの金融危機を経て、個人の貸し付けに力を入れた事や多くのネット銀行が住宅ローン市場に参入してきたことにより、競争が激化し、《金利優遇》合戦となりました。

今では、金利優遇（割引）が2%前後まで拡大し、実行金利は0.5％前後の場合もあります。

例えば、

20年前に借入額3,000万円、金利2%、借入期間35年で借りた場合、月々99,378円ですが、現在、借入額3,800万円、金利0.5％、借入期間35年で借りた場合、月々98,642円となり、800万円も多く借りているのに、月々の返済額は小さくなってしまうんです。

※金利優遇はお勤め先や勤続年数、年収、年齢、自己資金割合、現在のお借り入れなどにより変わります。

金融機関によって審査や金利優遇が違いますので、自分たちにぴったりのお得な金融機関を見つけてください。

当社では無料で金融機関選定のお手伝いもできますので、お気軽にご相談ください。

※一部の金融機関は基準金利が2.475%ではありませんのでご注意ください

前回に引き続き【変動金利】についてお話しします。

◆変動金利のルール

変動金利には原則《半年ごとの金利見直し》《5年ルール》《125%ルール》というものがあります。

《半年ごとの金利見直し》

金利が変動した場合、半年ごとの決まった月の金利が適用される制度（例：4月と10月の金利適用など）

※変動金利とはいっても半年固定金利のイメージです

《5年ルール》

金利が半年置きに変動しても、毎月の返済額は5年間一定とするルール

《125%ルール》

5年毎の返済額の見直しの時に、金利が上昇し返済額が大きく上昇しても、次回の返済額は125%を上限とするルール

※5年ルールや125%ルールは金利が変動が上昇しても、急に大きく返済額が変わらず、返済計画の見直しなどの対応ができるように定められています

※ただし、125%ルールで返済額は制限されても、金利は上昇しているため、返済できていない分の未払い利息が発生し、未払い利息は次回以降の返済額に上乗せされます

変動金利イメージ

◆ルールが変わってきている！

以前は変動金利と言えばどの金融機関でも上に挙げたルールを採用し同じルールでした。

今はネット銀行を中心に、金融機関ごとに独自のルールに変わってきていますので、単純に金利だけで比べられなくなってきています。

《金利見直し》

金利見直しのタイミングが毎月行われる金融機関があります。金利上昇局面では大きく上がり、金利下降局面では大きく下がり、振れ幅が大きくなります

《5年ルール》や《125％ルール》がない金融機関もありますので、金融機関を選択される場合は、細かな字で書かれている金融商品説明書もしっかり読みましょう！

「読むのが大変・・・」という方はお気軽にご相談ください。